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부동산

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법률상 부동산이란 움직여 옮길 수 없는 재산을 뜻하며, 공시방법으로 등기가 필요한 재산을 말합니다.
통상 부동산은 한 사람의 재산 전부이거나 혹은 상당부분인 경우가 많으므로 부동산을 중심으로 한 분쟁이 발생한 경우 신중한 사실관계의 파악과 정확한 법리검토를 하는 것이 매우 중요합니다.

이른 바 부동산 소송에는 계약금과 관련한 분쟁, 매매계약의 취소나 해제와 관련된 분쟁, 부동산 중개관련 분쟁, 임대차계약과 관련한 분쟁, 재개발 및 재건축과 관련한 분쟁, 토지수용 및 보상금과 관련된 분쟁, 부동산의 상속 및 공유물 분할과 관련된 분쟁, 부동산 경매 및 강제집행과 관련된 분쟁 등 여러 가지 종류가 있습니다.

통상적으로 민사소송으로 접수되는 사건 중 약 30%가량은 부동산과 관련된 분쟁이라고 할 수 있을 정도로 자주 분쟁이 발생하는 영역이기도 합니다.



명도소송

명도소송은 부동산의 소유권자 등이 권원 없이 자신의 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 그 점유를 자신에게 인도할 것을 청구하는 소입니다.

통상 임대차관계가 종료되거나 해지된 경우에 임대인이 임차인을 상대로 청구하는 경우가 가장 많으며, 그 외에도 경매에서 낙찰 받은 낙찰자가 권원 없이 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 청구하는 경우도 있는 등 소유권자가 점유자를 상대로 널리 제기할 수 있는 소송입니다.

임대인의 명도청구에 대하여 임차인은 보증금반환의 동시이행항변 또는 부속물매수청구권이나 유익비상환청구권의 행사로 대항할 수 있습니다.
그러나 임대차의 경우 유익비상환청구권 배제특약을 하는 경우가 많아 유의하셔야 하며, 부속물매수청구권의 경우 강행규정이어서 포기할 수 없지만 명도소송에서 항변으로 사용하지 못한다는 특약을 하는 경우가 많아 또한 유의하셔야 합니다.

명도소송의 경우 점유자를 상대로 소를 제기하여야 실효성이 있으므로 소 제기와 함께 점유이전금지가처분신청을 하는 것이 안전합니다.



재건축과 관련한 분쟁

재건축은 도시 및 주거환경정비법과 지방자치단체의 조례에 근거를 둔 것으로 간단하게 말하면 ‘관계 당사자들 중 일정한 수 이상의 동의 아래 오래된 건물을 허물고, 같은 자리에 새로운 건물을 건축하는 것’입니다.

허물게 된 건물에 많은 사람들이 거주하고 있으므로 이해관계가 다양한 것은 물론, 그 다양한 이해관계를 조절하여 재건축 정비사업조합을 설립한 후, 최종적으로 새로운 건물을 건축해야 하는 사업이므로 절차가 복잡한 것은 물론 분쟁이 발생할 가능성이 매우 큽니다.

재건축 절차는 크게 보아 조합의 설립단계 – 분양신청단계 – 이주 및 철거단계 – 분양계약의 체결단계 – 준공 및 입주단계 - 청산단계를 거치게 되는데, 먼저 조합의 설립단계에서는 조합원지위의 확인을 구하는 소송, 조합임원의 직무집행이 부당한 경우 직무집행정지 및 직무대행자선정을 구하는 가처분 신청, 총회결의에 하자가 있는 경우 총회결의 무효확인의 소 등의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

그리고 재건축결의가 확정되었으나 재건축에 동의하지 않은 사람들이 있는 경우와 사업시행인가 후 분양미신청자가 있는 경우에는 재건축 조합이 매도청구의 소를 제기할 수 있는데 이때는 분쟁의 대상이 되는 건물의 매도가격을 얼마로 결정할 것인지가 소송의 핵심이 됩니다.
재건축조합과 분양신청권자 사이에 분양신청이 제대로 되었는지에 관하여 분쟁이 발생한다면 수분양자 지위 확인의 소를 제기할 수 있습니다.
또한 분양신청을 하지 않았거나 분양계약을 체결하지 않은 사람은 현금청산자로 확정되는데, 이 때는 현금청산의 액수에 관한 소송이 제기될 수 있습니다.




건설소송

건설소송에는 건축물의 하자가 발생한 경우 하자보수비용을 청구하는 문제와 건설업체가 건축주를 상대로 공사대금을 청구하는 문제 등이 있습니다.

건축물 하자소송의 경우 하자가 설계상 하자인지, 시공상 하자인지를 파악하는 것과 공사도급계약에 있어서 건설업체가 설계와 시공을 모두 책임진 것인지 여부를 확정하는 것이 첫 번째 과제이며, 의뢰인에게 최대한 유리한 내용의 하자감정서가 법원에 제출되게 하는 것이 핵심입니다.
만족스러운 하자감정결과가 도출되기 위해서는 변호사가 감정대상이 되는 하자를 정확하게 파악하여 감정대상에 모든 하자를 포함시키는 것과 최대한 자세하게 감정신청서를 작성하는 것이 매우 중요합니다.

공사대금청구에 있어서는 먼저 상대방의 재산에 가압류 등 보전조치를 취하는 것이 중요하며, 공사도급계약서를 면밀하게 분석하여 최대한의 공사대금청구를 하여야 합니다.
완공 전에 분쟁이 발생한 경우에는 공사가 중단된 원인은 무엇인지, 공사가 중단된 시점에서 기성고율은 얼마나 되는지를 파악하는 것이 중요하고, 완공 후에는 추가공사비 여부와 건축물의 하자유무가 소송의 주요한 쟁점이 될 것입니다.
이와 같이 소송을 진행하여 판결이 확정된다면 집행문을 부여 받아 상대방의 부동산에 관하여 경매를 신청하거나 은행의 예금 및 적금 또는 다른 거래상대방에 관하여 압류추심명령을 받을 수 있습니다.



경매와 관련된 분쟁

경매는
① 경매신청 및 경매개시결정
② 배당요구의 종기 공고
③ 매각준비절차
④ 매각의 실시
⑤ 매각결정절차
⑥ 매각대금납부
⑦ 소유권이전등기 등의 촉탁 및 부동산 인도명령
⑧ 배당절차
등으로 진행됩니다.
특히 배당표의 작성과 관련하여 배당이의소송이 자주 발생하며, 낙찰된 후에도 채무자 등이 건물을 비워주지 않을 경우 인도명령을 신청할 필요가 있습니다.